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Estrategia de salida: caso de salida de escalera única

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Los reformadores estadounidenses del uso de la tierra que trabajan para abordar la actual escasez de viviendas han centrado sus esfuerzos durante la última década en cambiar las regulaciones de zonificación, las mismas reglas que gradualmente redujeron, y efectivamente prohibieron, la zonificación para la mayoría de los terrenos urbanos en los Estados Unidos. vivienda multifamiliar, estimulando la expansión suburbana y exacerbando la crisis actual. Sin embargo, recientemente, un grupo de jóvenes arquitectos y planificadores han llamado la atención sobre otra barrera del código que limita las opciones de diseño para grandes edificios multifamiliares: las múltiples rutas de salida exigidas por la mayoría de los códigos de construcción de Estados Unidos. En pocas palabras, el argumento es volver a legitimar los bloques de apartamentos de una sola planta, también conocidos como “bloques de paso”, un tipo que alguna vez fue común y todavía lo es en muchas partes del mundo, incluida la Unión Europea, donde los incendios -edificios de apartamentos resistentes de un solo piso – se permiten diseños de escaleras. Si se combinan con reformas de zonificación, dichos cambios en el código permitirían la construcción rentable de viviendas multifamiliares atractivas y luminosas en innumerables sitios urbanos que de otro modo se desarrollarían como viviendas unifamiliares.

Los críticos a menudo se preguntan por qué los nuevos edificios de departamentos en Estados Unidos tienden a parecerse, con la no tan sutil alusión a arquitectos y desarrolladores. Una razón clave es que las decisiones sobre organización y agregación están dictadas por regulaciones o fuertemente incentivadas. En las áreas limitadas donde las regulaciones de zonificación permiten la construcción de condominios, estas reglas nos dan la infame “proporción cinco a uno”. En términos de código, son una estructura de madera liviana en forma de V de hasta cinco pisos, construida sobre un podio resistente al fuego de un solo piso con estructura en I (generalmente de acero u hormigón) con un corredor de carga doble y una escalera en cada uno. fin. Largos pasillos sin ventanas atraviesan el centro del piso. Las unidades que no son de esquina tienen ventanas solo en el lado opuesto a la puerta de entrada y son adecuadas para diseños de estudio y de un dormitorio.

Por el contrario, los edificios de una sola escalera en Europa tienden a tener pisos poco profundos, luz “de piso a techo” en al menos dos lados de cada unidad y un patio central compartido.Las ciudades americanas más antiguas también tienen ejemplos destacados de estos “apartamentos con jardín”: el primer bloque de apartamentos con jardín de Nueva York se construyó en Jackson Heights, Queens. registros arquitectónicos 1920 por su variedad de diseños de unidades y diversos espacios al aire libre. De hecho, los diseños de una sola escalera brindan más privacidad de luz, aire y sonido que generalmente brindan los edificios unifamiliares independientes. Incluso en el caso de placas de suelo compactas, la iluminación por dos o tres lados facilita la creación de suites con varios dormitorios. Estos edificios también benefician la construcción de comunidades. En Jackson Heights, por ejemplo, un bloque completo de desarrollo consta de una serie de edificios unidos, cada uno gobernado por su propia junta cooperativa, y cada uno agrupado alrededor de 20 unidades que son lo suficientemente pequeñas para los residentes. (Nueva York y Seattle fueron las únicas dos ciudades estadounidenses que continuaron permitiendo edificios de una sola escalera durante todo el siglo XX).

Operación número 8.

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Operación número 8.

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Andrew J. Thomas fue un prolífico arquitecto de viviendas que apareció en la edición de agosto de 1920 de la revista RECORD para la “Operación No. 8”, una serie de edificios de apartamentos en Queens, Nueva York. Imagen © registros arquitectónicos

El diseño de una sola escalera también permite desarrollos multifamiliares económicamente viables en pequeños lotes de relleno. En estos sitios, dos escaleras internas y un pasillo ocuparían una cantidad significativa de la placa de piso permitida, lo que haría inviable la construcción multifamiliar a menos que se adquirieran lotes adyacentes. Por el contrario, en algunas parcelas grandes, las mayores eficiencias en el plano de planta de un diseño de escalera única pueden verse compensadas por el mayor costo de la construcción resistente al fuego y la necesidad de más ascensores, ya que un diseño de corredor de doble vía permite que un ascensor sirva a muchos unidades. En estos casos, es probable que se siga construyendo una relación de cinco a uno a menos que los costos de construcción cambien drásticamente. Al mismo tiempo, el desarrollo de grandes parcelas con múltiples edificios de una sola escalera desbloquearía un servicio único: un patio interior compartido similar a un parque. Si en parcelas pequeñas los diseños de escaleras individuales compiten en costo y calidad, en parcelas grandes compiten en calidad.

En última instancia, la reforma del código de construcción es complementaria a la reforma del código de zonificación. Los códigos de construcción que permiten edificios de una sola escalera no servirán de mucho si los códigos de zonificación aún prohíben los diseños multifamiliares en primer lugar. Pero permitir edificios multifamiliares en áreas actualmente divididas en zonas para residencias unifamiliares puede ser más fácilmente tolerado por los vecinos si no se enfrentan a un solo edificio completo de cinco pisos, sino a un edificio más estrecho y apto para familias. Incluso a alturas y densidades promedio similares, las comunidades internas formadas por múltiples edificios de 20 unidades de una sola escalera son más vecinales y menos anónimas que un gran edificio de departamentos de bloque completo con 100 unidades que comparten un pasillo.

Operación Reina 8.

Operación 8, Queens, Nueva York.
Foto © Registro arquitectónico

Entonces, ¿por qué Estados Unidos se ha embarcado en un camino tan diferente al de Europa? En pocas palabras, hubo diferencias fundamentales en los enfoques de la seguridad contra incendios en el siglo XX y el intercambio de mejores prácticas fue insuficiente. Como explica Stephen Smith, director del Centro de Construcción de América del Norte, el enfoque estadounidense tiene como objetivo facilitar el escape de edificios de madera livianos combustibles al proporcionar múltiples rutas de salida, en cambio, las regulaciones europeas exigen el uso de materiales y compartimentos resistentes al fuego para prevenir; el fuego se propague en primer lugar. Estadísticamente, la evidencia es clara: las muertes por incendios en Europa son consistentemente más bajas que en Estados Unidos y Canadá. No obstante, puede ser prudente limitar la altura de los edificios de una sola planta para garantizar la evacuación por escaleras de incendios. Tanto Nueva York como Seattle han adoptado este enfoque, que limita la altura de los edificios de un solo piso a seis pisos y al mismo tiempo requiere construcciones resistentes al fuego y rociadores.

¿Qué resultados podríamos esperar si se permitieran seis niveles de puntos de acceso en todo el país? Según la evidencia de Nueva York y Seattle, es probable que los diseños de corredores de doble vía superen los diseños de bloques de entrada para nuevas construcciones sólo en lugares donde las comodidades del vecindario y el acceso al transporte aumentan los precios de la tierra hasta el punto en que no se pueden soportar las alturas de los edificios. Pero estos lugares son especiales, no típicos. Hoy, el futuro es brillante para la reforma del código de zonificación y construcción. Las coaliciones a favor de la vivienda en todo Estados Unidos han ganado las primeras batallas para volver a legalizar las viviendas multifamiliares en estados como California, Montana, Oregón, Minnesota y otros. Ahora, la reforma del código de construcción también se está acelerando. En 2012, Honolulu volvió a legalizar silenciosamente los apartamentos de una sola planta, siguiendo el ejemplo de Seattle. El año pasado, California, Oregón y Washington legalizaron con éxito los edificios de una sola escalera, lo que entrará en vigor en 2025 o 2026. La tendencia a la reforma ha terminado.

Hace 104 años, esta publicación celebró la liberación de Nueva York de las viviendas oscuras y sin aire mediante nuevos bloques de entrada. Hoy en día, nuevas renovaciones del mismo tipo siguen ganando concursos de diseño en toda la UE. La construcción de una sola escalera cuenta con el apoyo del Departamento de Bomberos de Nueva York y del Departamento de Bomberos de Seattle, y los gobiernos estatales de la costa oeste han tomado medidas para legalizarla. ¿Por qué no hacer lo mismo en otras partes del país?

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Operación número 8.

Cuadro que ilustra la altura máxima especificada para un edificio de una sola escalera.
Imagen © Conrad Speckert / www. secondegress.ca

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